Guía gratuita 2025

Cómo declarar tu piso turístico sin gestoría

Todo lo que hace un gestor fiscal para tu declaración del IRPF, explicado paso a paso para que lo hagas tú mismo.

✓ Sí se puede hacer solo · No necesitas ser experto · Hacienda tiene el borrador casi listo
⚖️
La respuesta corta: sí, puedes declararlo tú mismo
Declarar el IRPF de un piso turístico no requiere por ley ningún intermediario. La AEAT pone a tu disposición Renta WEB, una herramienta online gratuita donde el borrador ya viene prerellenado con los ingresos que Airbnb y Booking han reportado al Fisco (modelo 238). Lo que tienes que añadir tú son los gastos deducibles y la amortización — que es exactamente para lo que sirve nuestra herramienta. Con los números listos, introduces los datos en Renta WEB y presentas tú mismo.
⚠️
Cuándo sí conviene ir a un gestor
  • Tienes hipoteca sobre el inmueble alquilado (intereses deducibles con límites complejos)
  • El piso está a nombre de dos o más personas
  • Lo adquiriste por herencia o donación (cálculo de amortización diferente)
  • Ofreces servicios hoteleros (lavandería diaria, recepción) → cambia todo el régimen
  • Eres no residente extracomunitario (EEUU, UK, Brasil…) — sentencia pendiente del TS
  • Tienes más de 3 inmuebles o una situación fiscal compleja

Todos los impuestos que aplican

Antes de declarar, tienes que saber cuáles te tocan. Depende de si ofreces servicios o no.

● Obligatorio siempre
IRPF – Rendimientos del capital inmobiliario
El principal. Declaras tus ingresos menos gastos deducibles. Tramos del 19% al 47%.
Modelo 100 (Renta anual)
● Lo hace Airbnb/Booking por ti
Modelo 238 – Informativo plataformas
Airbnb, Booking, Vrbo reportan tus ingresos a Hacienda. Sustituye al antiguo modelo 179. Tú no lo presentas, pero Hacienda lo cruza con tu renta.
Modelo 238 (lo presenta la plataforma)
▲ Solo si ofreces servicios hoteleros
IVA al 10% + IAE
Si ofreces limpieza diaria, recepción o lavandería durante la estancia → eres actividad económica. Alta en IAE epígrafe 685, modelo 303 trimestral.
Modelo 303 (trimestral) + Modelo 390
▲ Solo en algunas CCAA
Tasa turística / Ecotasa
Baleares (1-4€/noche), Cataluña (0,45-7€/noche), y algún municipio más. Se declara a la CCAA, no a la AEAT.
Varía por comunidad autónoma
● Imputación de renta
Días sin alquilar
Por los días que el piso estuvo vacío (no alquilado), Hacienda aplica un 1,1% o 2% del valor catastral proporcional. No es un impuesto extra, va dentro del IRPF.
Dentro del Modelo 100
◷ Próximas obligaciones
Registro Único nacional + IVA 2028
Registro obligatorio desde julio 2025. IVA obligatorio para todos los alquileres de corta duración desde julio 2028 (Directiva UE 2025/516).
Real Decreto 1312/2024

Cómo hacerlo tú mismo: 6 pasos

Este es el proceso exacto. Con nuestra herramienta, los pasos 1–4 los hacemos nosotros. Tú solo haces el 5 y el 6.

1
Reúne tus ingresos brutos del año
Descarga el extracto de pagos de Airbnb y Booking (disponible en tu panel de control). Suma todos los importes que recibiste, sin descontar nada. Debes declarar el 100% — Hacienda ya los conoce por el modelo 238.
Dónde encontrarlo: Airbnb → Estadísticas → Ganancias. Booking → Extranet → Reservas → Facturas. Descárgalos en PDF o CSV.
2
Cuenta los días alquilados
El número de días que el piso tuvo huéspedes. Este dato es la clave de todo: determina qué porcentaje de tus gastos son deducibles.
Factor prorrateo = días alquilados ÷ 365
Ejemplo 194 días alquilados → 194÷365 = 53,1% de los gastos anuales son deducibles
3
Clasifica y suma tus gastos deducibles
Reúne todas las facturas del año. Cada tipo de gasto se trata diferente:
✓ Al 100% (sin prorrateo)
Comisiones Airbnb/Booking · Gestoría · Publicidad · Internet/WiFi · Licencia turística
× Factor prorrateo
Luz · Agua · Gas · Calefacción · Seguro · IBI · Comunidad · Mantenimiento · Reparaciones
~ Amortización (3% inmueble / 10% mobiliario)
Se calcula aparte. No es un gasto del año, es una deducción calculada sobre el valor del inmueble
4
Calcula la amortización del inmueble
Esta es la parte que más dinero ahorra y que más gente se olvida. La AEAT permite deducir el 3% anual del valor de construcción.
Amortización = (valor compra – valor suelo) × 3%
Ejemplo Piso comprado por 180.000€. Valor suelo en el IBI: 54.000€. Construcción: 126.000€ × 3% = 3.780€/año. Proporcional a días alquilados: 3.780 × 53,1% = 2.007€ deducibles.
¿Dónde encuentro el valor del suelo? En el recibo del IBI del año aparece el valor catastral del suelo y de la construcción por separado.
5
Entra en Renta WEB (AEAT) y abre el borrador
Con tu Cl@ve, certificado digital o PIN de la AEAT:
sede.agenciatributaria.gob.es → Renta 2024 → Borrador/Declaración
Campaña 2025 (Renta 2024): Del 2 de abril al 30 de junio de 2025. El borrador estará prerellenado con los ingresos que Airbnb y Booking ya reportaron a Hacienda. Revísalos — a veces están en bruto sin descontar comisiones de la plataforma.
6
Añade los datos en las casillas correctas y presenta
En el apartado de Rendimientos de Capital Inmobiliario introduce:
062 Ingresos íntegros alquiler
064 Gastos deducibles (total)
065 Amortización
087 Imputación renta días vacíos
Tip: Pulsa "Validar" antes de presentar. Si hay avisos en amarillo, léelos — normalmente son informativos y no impiden presentar. Los errores en rojo sí hay que corregirlos antes.

Lo que necesitas tener a mano

Antes de sentarte a hacer la declaración, prepara estos documentos.

Nosotros hacemos los pasos 1–4. Gratis.

Sube tus facturas, conecta tu channel manager y mete los ingresos. Te damos el resumen listo para introducir en Renta WEB en 5 minutos.

Clasifica cada factura automáticamente Calcula el prorrateo exacto Calcula la amortización del inmueble Te dice las casillas exactas de Renta WEB
Empezar gratis →
Esta guía tiene carácter informativo y se basa en la normativa de la AEAT vigente en 2025. No constituye asesoramiento fiscal personalizado. En situaciones complejas (herencias, varios titulares, servicios hoteleros, no residentes) consulta con un asesor fiscal. La normativa puede cambiar: verifica siempre en sede.agenciatributaria.gob.es.